Nuove Tipologie di Compravendita

RENT TO BUY, BUY TO RENT E CONTRATTO PRELIMINARE DI VENDITA AD EFFETTI ANTICIPATI

 

Al giorno d'oggi stanno crescendo esponenzialmente due nuove formula di acquisto. Entrambi si rivolgono a quei cliente che pur non avendo la possibilità di reperire l'intera somma della compravendita nel breve periodo (i motivi possono essere molti, da chi ha somme di denaro in attesa di essere svincolate, a chi ha immobili in attesa di essere venduti, fino a chi è semplicemente in attesa di una liquidizione, etc etc...) decide comunque di impegnarsi ad acquistare un immobile nel lungo perido, appunto.

 

Noi ci occupiamo già da tempo di queste due nuove tipologia di compravendita, sono differenti ma nella sostanza non cambiano:

 

1. RENT TO BUY (locazione con patto di futura vendita):

 

Non è un contratto tipico, è l'unione tra il contratto di locazione e il preliminare di compravendita. Le condizioni si determinano in base all'esigenza e alla volontà delle parti, i due contratti posso essere uniti in un solo contratto oppure possono essere tenuti distinti, ma collegati.

 

Nel caso di UNICO CONTRATTO i vantaggi sono indubbiamente relativi alla chiarezza dell'accordo (corrispettivi dovuti, finalità e volontà delle parti) e gli svantaggi sono dovuti più che all'altro all'incertezza sul regime giuridico applicabile in caso di inadempimento e l'assenza/rarità di precedenti.

 

Nel caso di DUE CONTRATTI SEPARATI troviamo da un lato il contratto di locazione e dall'altro il preliminare di compravendità. I vantaggi sono indubbiamente legati ad una disciplina chiara per ogni singolo contratto e le prevedibilità delle conseguenze di diritto in caso di inadempimento. Gli svantaggi invece sono dovuti alla minor chiarezza della effettiva volontà delle parti.

 

I PAGAMENTI INTERMEDI e il SALDO FINALE: 

• versamento iniziale a titolo di caparra confirmatoria che usualmente non è inferiore al 10% della somma finale pattuita;
• canoni di locazione che diventano acconti prezzo sulla futura comprevendita. Di norma sono leggermente più elevati di quelli di mercato, almeno del 10/20%;
• L'iniziale versamento della caparra confirmatoria più la somma di tutti i canoni versati determinano l'intera caparra confirmatoria.
• Il saldo finale è dato dalla differenza tra il prezzo pattuito della futura vendita e l'intera caparra confirmatoria.

 

IL CONTRATTO DI LOCAZIONE 

La durata prevista per il contratto di locazione è tra i 3 e 5 anni. Al termine naturale, concordato, del contratto è previsto il riscatto e l'acquirente deve acquistare l'immobile mediante rogito notarile.

Condizione essenziale per l'acquisto è l'integrale pagamento di tutti i canoni di locazione. E' facoltà dell'acquirente, inoltre, scegliere di acquistare l'immobile prima dello scadere naturale del contratto di locazione. Naturalmente verranno scontati, il versamento iniziale di caparra confirmatoria e i canoni di locazione fin ad allora pagati.

 

CONSIDERAZIONI 

Vantaggi per l'acquirente:

• l'immediato utilizzo dell'immobile (l'acquirente diventa possessore dell'immobile);
• la maggiore possibilità nel tempo di vendere il proprio immobile;
• la maggiore possibilità nel tempo di ridurre il prezzo finale di acquisto (aumentando nel tempo la caparra confirmatoria versata);
• la possibilità di attendere lo svincolarsi di fondi investiti da utilizzare per il riscatto finale.

 

Svantaggi per l'acquirente:

• modello contrattuale complesso;
• solvibilità fino a termine del contratto da parte del venditore (si consiglia di trascrivere il contratto di compravendita);
• oneri fiscali più elevati del solito;
• obbligo di acquisto da parte dell'acquirente sia in caso di successiva perdita di interesse che nel caso di mancanza di fondi per il riscatto finale.

 

Vantaggi per il venditore:

• possibilità di non lasciare l'immobile all'abbandono non utilizzato;
• incasso immediato di corrispettivi;
• far pagare i costi di gestione e di utilizzo dell'immobile dal conduttore/acquirente.

 

Svantaggi per il venditore:

• modello contrattuale complesso;
• possibili contestazioni sull'esatto e completo adempimento del contratto e/o nell'ipotesi di inadempimento del contratto;
• il tempo per riottenere l'immobile in caso di inadempimento del contratto da parte del conduttore.

 

2. BUY TO RENT 

 

Si tratta di una vendita immediata con prezzo dilazionato. Il venditore ha la garanzia di tornare proprietario in caso di inadempimento del compratore. Favorisce la vendita nel caso in cui ci sia un pagamento dilazionato nel tempo. E' utile per chi deve cedere subito la proprietà ma vuole garanzie sul saldo dell'importo dilazionato e per chi vuole beneficiare di uno scaglionamento dell'importo nel tempo. Questo atto può essere costruito come una vendita sottoposta a condizione risolutiva. Le imposte vengono pagate a seconda della legge vigente e come se fosse una normale compravendita più le imposte per l'atto di accertamento dell'avveramento della condizione risolutiva.

 

3. CONTRATTO PRELIMINARE AD EFFETTI ANTICIPATI

 

Si tratta di una consegna anticipata del possesso dell'immobile e il pagamento avviene ratealmente sul prezzo su acconti periodici.

 

Vantaggi:

L'acquirente ha la possibilità di trascrivere il contratto, il possesso dell'immobile e il pagamento rateale. Il venditore non lascia l'immobile inutilizzato e incassa acconti.

 

Svantaggi:

Disciplina non chiara sull'inadempimento legata alla vendita, tempistica per riottenere la riconsegna dell'immobile in caso di contestazioni e la definizione della gestione del possesso.